Grunderwerbsteuer einfach erklärt (inkl. Spartipps)

Beim Immobilienerwerb fällt die staatliche Grunderwerbsteuer an. Wie hoch Sie ausfällt, bestimmt das jeweilige Bundesland in dem sich die Immobilie befindet. Es gibt Tricks, um bei der Grunderwerbsteuer zu sparen. Diese Tricks und alles Wichtige zur Grunderwerbsteuer erfahren Sie in diesem Artikel.

Wann fällt eine Grunderwerbsteuer an?

Wer ein Grundstück, Gebäude, Haus oder Eigentumswohnung kauft, muss an das Finanzamt eine einmalige Steuer, die Grunderwerbsteuer, bezahlen. Die Höhe ist je nach Bundesland unterschiedlich, da sie von der jeweiligen Landesregierung festgelegt wird.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem prozentualen Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Die aktuellen Steuersätze bewegen sich zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Die Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis für die Immobilie. Der Käufer kann erst als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, wenn die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt entrichtet wurde.

Rechenbeispiel Grunderwerbsteuer:
In einem Bundesland beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 %. Kauft ein Ehepaar zum Kaufpreis von 500.000 Euro ein Einfamilienhaus, das sich in diesem Bundesland befindet, wird eine Grunderwerbsteuer von 17.500 Euro fällig. Die Vertragspartner können zwar entscheiden, wer die Steuer bezahlt, aber in der Praxis ist es üblich, dass der Käufer diese Kosten trägt.

Fällt bei einer Schenkung oder Erbschaft eine Grunderwerbsteuer an?

Wird eine Immobilie verschenkt oder im Rahmen einer Erbschaft übertragen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Mit dieser Regelung können zwischen Eheleuten, Eltern und Kindern sowie zwischen Großeltern und Enkeln Immobilien grunderwerbsteuerfrei übertragen werden.

Gibt es Möglichkeiten bei der Grunderwerbsteuer zu sparen?

Es gibt einige Sparmöglichkeiten, um die Grunderwerbsteuer legal zu senken.

Tipp 1: Grundstückskauf beim Neubau

Wird nur das Grundstück gekauft und die Immobilie selber erstellt, fällt in der Regel nur auf die Kaufpreissumme für das Grundstück die Grunderwerbsteuer an.

Tipp 2: Eigenleistung beim Neubau

Vereinbaren Sie bei einem Neubau bestimmte Arbeiten als Eigenleistung oder in eigener Regie selbst auszuführen, wird dadurch der Kaufpreis und somit auch die Grunderwerbsteuer gesenkt.

Tipp 3: Instandhaltungsrücklagen anrechnen

Bei Eigentumswohnungen wurden häufig von der Eigentümergemeinschaft Instandhaltungsrücklagen gebildet. Die Grunderwerbsteuer wird auf diesen Betrag nicht berechnet, wenn ein Ausweis der Höhe der Instandhaltungsrücklagen im Kaufvertrag erfolgt.

Tipp 4: Inventar und besondere Bestandteile gesondert ausweisen

Bei Bestandsimmobilien sind häufig die Einbauküche, Möbeln und besondere Bestandteile der Immobilie (z.B. Sauna, Markisen, Gartenhäuschen etc.) im Kaufpreis enthalten. Wird dieses Inventar und diese Bestandteile mit einem Schätzwert im Kaufvertrag aufgeführt, kann darauf die Grunderwerbsteuer entfallen.

Wichtig: Wenn Sie diese Gestaltungsmöglichkeiten nutzen möchten, dann sollten Sie sich im Rahmen des Immobilienkaufs vom Notar, Finanzierungsexperten und/oder einem Steuerberater beraten lassen.

Kann die Optimierung der Grunderwerbsteuer die Finanzierung belasten?

Die Banken berücksichtigen bei einer Kreditvergabe für einen Immobilienerwerb nur den notariellen Kaufpreis. Eine Vertragsgestaltung zur Senkung der Grunderwerbsteuer führt dazu, dass sich der tatsächliche Kaufpreis für die Immobilie faktisch reduziert. Da aber der im Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis zur Berechnung der maximalen Finanzierungssumme, des Beleihungswertes (= Wertansatz der Immobilie) und Beleihungsauslaufes (= Finanzierungsbedarf im Verhältnis zum Beleihungswert) dient, kann eine Grunderwerbsteueroptimierung einen negativen Einfluss auf die Machbarkeit einer Finanzierung und Konditionsgestaltung haben.

Sprechen Sie deshalb vor einer Grunderwerbsteueroptimierung mit einem Finanzierungsexperten über Ihr Vorhaben. Zu beachten ist auch, dass die Grunderwerbsteuer zu den Kaufnebenkosten zählt und im Rahmen einer Immobilienfinanzierung und im Finanzierungsplan zu berücksichtigen ist.

Fazit:
Die Grunderwerbsteuer belastet die Käufer einer Immobilie finanziell sehr stark. Nicht selten liegen alle Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbuchkosten, Maklercourtage, Beratungshonorar etc.) bei weit über 10 Prozent vom Kaufpreis. Viele Bürger finden es ungerecht, dass die Grunderwerbsteuer und die meisten Nebenkosten prozentual vom Kaufpreis berechnet werden. Die Einkommenssituation der Erwerber, der tatsächliche Arbeitsaufwand (Notar, Makler, Grundbuchamt etc.) und die Investitionsabsicht (Eigenheim oder Kapitalanlage) werden nicht berücksichtigt. Vielleicht sind die hohen Kaufnebenkosten auch ein Grund dafür, warum sich viele einkommensschwache Haushalt keine eigene Immobilie leisten können und derzeit etwa nur 42 Prozent der deutschen Haushalte in den eigenen vier Wänden wohnen.