Stiftung Warentest: Die besten Immobilienkredite

Stiftung Warentest untersucht regelmäßig den Markt für Immobilienfinanzierungen. Das Ergebnis: Mit den besten Krediten lassen sich bis zu 67.000 Euro Zinsen sparen. Alle wichtigen Informationen finden Sie hier.

Wie finanziere ich mein Traumhaus?

Die besten Kredite für das Traumhaus gibt es meist nicht bei der Hausbank. Die Tester von Stiftung Warentest haben das gemacht, was ich allen meinen Kunden empfehle: Bei der Eigenheimfinanzierung kann man sehr viel Geld sparen, aber nur dann, wenn man neben der Hausbank noch bei weiteren Banken und sonstigen Finanzierern wie Versicherungen, Bausparkassen und Hypothekenbanken ein Angebot einholt.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Wer es richtig machen und das bestmögliche Ergebnis für seine Finanzierung erreichen will, der sollte folgende Vorgehensweise befolgen:

Unabhängig beraten lassen
Ein ideales Finanzierungsmodell finden
Die Finanzierung ausschreiben
Die Angebote detailliert vergleichen und fachmännisch verhandeln
Auf die richtige Vertragsgestaltung und Umsetzung achten

Was Sie an Zinskosten sparen können, haben die Tester von Stiftung Warentest in der Zeitschrift Finanztest 04/2021 ermittelt. Hierzu ein Beispiel aus der Kategorie "Flexibler Kredit": Zinsunterschied 67.570 Euro

450.000 Euro Kreditsumme
» 2,5 % anfängliche Tilgung
» Kreditlaufzeit: 15 Jahre
» Sondertilgung 5 % pro Jahr
» Option Tilgungswechsel
» Zinssatz teuerster Anbieter: 1,92 %
» Zinssatz günstigster Anbieter: 0,70 %
» Zinsunterschied 67.570 Euro

Den Artikel von der Stiftung Warentest können Sie hier anfordern.

Warum ist bei einer Finanzierung eine unabhängige Beratung wichtig?

Bei der Eigenheimfinanzierung ist nicht nur der Zinssatz wichtig, sondern auch das gewählte Finanzierungsmodell und die sonstigen Kreditbedingungen. Das Finanzierungsmodell sollte ideal zur Finanzsituation und Lebensplanung der Kreditnehmer passen. Deshalb sollte man im ersten Schritt verschiedene Finanzierungsoptionen klären - zum Beispiel, wie hoch die Wunschrate sein soll, mit welchen Betrag man maximal den Kredit tilgen kann, ob eine flexible Rückzahlung benötigt wird und falls ja in welchem Umfang oder wie viel Eigenkapital man einsetzen sollte oder welche KfW-Kredite oder staatliche Förderdarlehen möglich sind. Das sind nur einige Beispiele - es geht letztendlich darum, keinen Kredit von der Stange zu wählen, sondern einen Maßanzug der 100%ig zu ihrer Situation passt. Dieser soll der aktuellen und künftigen Lebensplanung bzw. Finanzsituation gerecht werden und möglichst alle Risiken abdecken. Diese Aufgabe kann nur ein unabhängiger Finanzierungsexperte leisten und kein Bankmitarbeiter, der Produkte verkaufen muss und nur Vertriebsziele im Kopf hat.

Welches Finanzierungsmodell passt zu mir?

Ein gutes Finanzierungsmodell muss nicht nur wie ein Maßanzug zu Ihnen passen, sondern auch stürmische Zeiten überstehen können. Deshalb erstelle ich meinen Mandanten immer detaillierte Berechnungen mit unterschiedlichen Annahmen - zum Beispiel, wie sich bestimmte Sondertilgungen auf die Kreditrückzahlung auswirken oder welche Finanzierungsbausteine zu geringeren Kosten führen. Ober welche Finanzierungsart (Volltilger-Darlehen, flexible Kredite, KfW-Darlehen etc.) am Besten für das geplanten Vorhaben sinnvoll sind und die geringsten Kosten verursachen. Eine Sichtweise ist dabei besonders wichtig: Was ist, wenn sich im Leben etwas gravierendes ändert?

Mit verschiedenen Worst-Case-Betrachtungen prüfe ich, ob sich das gewählte Finanzierungsmodell bei bestimmten Annahmen (zum Beispiel Familienplanung, Zinsanstieg beim Ablauf der Zinsbindung, Krankheit und Einkommensverluste etc.) noch als tragfähig und nachhaltig erweist oder die Finanzierung dann zum Alptraum wird. Sobald dieser Prozess abgeschlossen ist und sich die Kreditnehmer für ein Finanzierungsmodell entschieden haben, erfolgt die Ausschreibung.

Eine Finanzierungsausschreibung spart Zeit und Geld

Stiftung Warentest schreibt: "In kaum einem Bereich lohnt es sich mehr, Angebote zu vergleichen als bei der Baufinanzierung." Die Tester holen jährlich zu bestimmten Modellfällen bei Banken, Versicherungen, Bausparkassen und Hypothekenbanken Finanzierungsangebote ein. Der Kostenunterschied für ein- und dieselben Anfrage ist gigantisch. Teilweise konnte man bei den günstigsten gegenüber den teuersten Anbieter bis zu 67.000 Euro an Zinskosten sparen. Das sind auch meine langjährigen Erfahrungen: Kreditnehmer können immens Kosten sparen, wenn das Finanzierungsmodell clever gestaltet wird und für dieses Modell der günstigste Anbieter gefunden wird. Ich hole deshalb für meine Mandanten über die Online-Plattformen (Kreditvermittler), regionale Banken und über mein persönliches Netzwerkt Angebote in Form einer Finanzierungsausschreibung ein.

Finanzierungsangebot vergleichen und in Augenhöhe verhandeln

Sobald die Finanzierungsangebote vorliegen, geht es an das Eingemachte. Alle Angebote müssen fachmännisch geprüft werden. Dabei ist es ratsam, nicht nur den Zinssatz, sondern ganz besonders die sonstigen Rahmenbedingungen (z.B. Sondertilgungsoptionen, Bereitstellungszinsen, flexible Ratenanpassung etc.) im Detail zu prüfen. Durch Modellberechnungen analysiere und vergleiche ich die Angebote und filtere durch Berechnungen die Favoriten heraus. Die Angebote bespreche ich mit den Kreditnehmern und verhandle in ihrem Auftrag die vorliegenden Finanzierungsangebote nochmals im Detail mit den Banken. Der beste Anbieter erhält den Zuschlag.

Auf die Vertragsgestaltung und Umsetzung achten

Im letzten Schritt geht es darum, dass sehr schnell eine verbindliche Finanzierungszusage vorliegt und der Finanzierer pünktlich die Grundschuldbestellung zum Notar sendet. Wichtig ist auch, dass die Kreditverträge alle getroffenen Vereinbarungen enthalten und diese Verträge kurz vor dem Notartermin rechtsverbindlich unterschrieben werden. Denn sollte der Verkauf der Immobilien platzen, kann der Kreditnehmer von seinem Widerrufsrecht gebrauch machen. Achtet man nicht auf diese Frist, kann es für die Kreditnehmer ein böses und teures Erwachen geben.

Fazit:
Für die meisten Menschen ist ein Immobilienerwerb die größte finanzielle Herausforderung ihres Lebens. Die dazu benötigte Immobilienfinanzierung kann viele Kostenfallen und Stolpersteine enthalten. Dabei geht es nicht nur um sehr viel Geld, sondern auch darum, ein Finanzierungsmodell das wie ein Maßanzug passt. Man sollte sich dieses nachhaltig und unter gewissen Annahmen leisten können und es sollte nach Möglichkeit keine Risiken enthalten. Kurz um: Wer sich ohne unabhängige Beratung in das Abenteuer Immobilienerwerb und Finanzierung stürzt, kann nicht nur viel Geld verschenken, sondern riskiert auch, das aus dem Traumhaus schnell ein Alptraum wird.