Abschreibung bei vermieteten Immobilien
Der Begriff Abschreibung kommt aus dem steuerlichen Bereich. Kapitalanleger, also Immobilienbesitzer die Ihre Wohnimmobilie als Privatperson vermieten, müssen die Einnahmen, das sind bei Wohnimmobilien in der Regel die Kaltmieten, in der Einkunftsart "Vermietung & Verpachtung" versteuern. Sie dürfen aber alle Ausgaben und Aufwendungen, die zum Erwerb der Immobilie und zur Sicherung bzw. zum Erhalt der Mieteinnahmen anfallen von diesen Einnahmen abziehen.
Warum kann ich eine Immobilie über die Steuer abschreiben?
Da eine Immobilie durch den Gebrauch an Wert verliert und abgenutzt wird, darf man diesen Wertverlust in Form einer jährlichen Abschreibung ebenso von den Einnahmen abziehen - jedoch nur vom Gebäudeanteil, da der Grundstücksanteil nicht abgenutzt wird.
Wie wird der Abschreibungsbetrag ermittelt?
Nur der Gebäudewert kann abgeschrieben werden. Deshalb müssen Sie den Wert des Grundstücks bestimmen und vom Kaufpreis bzw. Anschaffungs-/Herstellungspreis abziehen. Wie das geht, sehen Sie an folgendem Beispiel:
150.000 Euro Kaufpreis
- 50.000 Euro Grundstückswert
= 100.000 Euro Gebäudewert
Der Preis des Grundstücks wird mit Hilfe des Bodenrichtwerts des Gutachterausschusses ermittelt. Der Gebäudewert und die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar-/Grundbuchgebühren und Maklergebühren bilden die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Abschreibung. Bei einem Gebäude, das nach 1924 erbaut wurde, beträgt der Abschreibungssatz 2 % (50 Jahre x 2 % = 100 %).
100.000 Euro Gebäudewert
+ 15.000 Euro Kaufnebenkosten
= 115.000 Euro Bemessungsgrundlagen für die Abschreibung
Hinzu kommen beim Kauf noch die Kaufnebenkosten.
2 % AfA aus 115.000 Euro = 2.300 Euro Abschreibung pro Jahr
Welche Abschreibungssätze gibt es bei vermieteten Wohnimmobilien?
Die Abschreibung steht für den Steuerbegriff Absetzung für Abnutzung (Kurzform AfA). Das Steuerrecht erlaubt bei privat vermieteten Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden, 50 Jahre lang 2 % vom Gebäudewert abzuschreiben. Bei Immobilien, die vor 1924 gebaut wurden, gilt ein jährlicher Abschreibungssatz von 2,5 Prozent (= Nutzungsdauer 40 Jahre). Wurden von den Einnahmen alle Werbungskosten und die Abschreibung abgezogen, dann steht der Überschuss aus der Einkunftsart "Vermietung & Verpachtung" fest. In diesem Beispiel sind das 1.200 Euro. Beträgt der Spitzensteuersatz des Kapitalanlegers zum Beispiel 40 %, dann fällt bei der Einkommensteuererklärung eine Steuerzahlung von 480 Euro Steuern an.
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