Bebauungsplan einfach erklärt (mit Beispiel)

Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde zur Bebauung von Grundstücksflächen aufgestellt und enthält alle Vorgaben zur Art und Umfang der baulichen Nutzung.

Welche Vorgaben sind in einem Bebauungsplan geregelt?

Die Gemeinde regelt im Bebauungsplan auf welche Art und Weise die Grundstücke bebaut werden dürfen und welche Nutzung erlaubt ist. Ob zum Beispiel die Bebauung durch Doppel- oder Reihenhäuser oder freistehende Häuser möglich ist und ob es sich um ein reines Wohngebiet oder Mischgebiet handelt. Das geht sogar so weit, dass die Dachform, Firstrichtung oder die Farbe der Dacheindeckung im Bebauungsplan vorgegeben werden. Aber nicht nur der Baustil bzw. Siedlungscharakter wird im Bebauungsplan festgelegt, sondern auch Abstandsflächen, Baubeschränkungen und das Maß der baulichen Nutzung.

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Vorgaben zu den Abstandsflächen

Der Bebauungsplan legt fest, welche Abstandsflächen zum Nachbargrundstück einzuhalten sind. Die Abstandsflächen werden üblicherweise durch die Höhe des Gebäudes bestimmt. Ein Mindestabstandsfaktor von 0,5 bedeutet, dass bei einem 11 Meter hohem Haus zum Nachbargrundstück ein Abstand von 5,5 Meter einzuhalten ist. Bei Gewerbeflächen sind die Abstandsflächen geringer als bei Wohnsiedlungen.

Welche Ziele verfolgt ein Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan verfolgt das Ziel durch baulich definierte Vorgaben die Entwicklung von Bauland im Interesse des Gemeinwohls transparent zu steuern. Ein Bebauungsplan bestimmt letztendlich die Lage des Gebäudes, Baugrenze, Baufenster, Baulinie und die Nutzungsart der Gebäude. Wohngebiete sind mit dem Kürzel WR gekennzeichnet. Es gibt aber auch Mischgebiete (Kürzel MI) bis hin zu Industriegebiete. Ein wichtiger Punkt ist der Umfang und Art der baulichen Nutzung.

Was bedeutet die Grundflächenzahl (GRZ)?

Die Grundflächenzahl (Kürzel GRZ) gibt an, in welchem Umfang die Grundstücksfläche mit einem Gebäude bebaut werden darf - eine GRZ von 0,30 ermöglicht zum Beispiel, das auf einem 500 Quadratmeter großen Grundstück die Bebauung mit einer Grundfläche von maximal 150 Quadratmeter ermöglicht wird.

Was bedeutet die Geschossflächenzahl (GFZ)?

Die Geschossflächenzahl (Kürzel: GFZ) legt fest, welche Geschossfläche ein Grundstück erlaubt. Ein Beispiel: Eine GFZ von 0,4 ermöglicht auf einem Grundstück mit 500 Quadratmeter eine Bruttogeschossfläche von 200 Quadratmeter, was eventuell für ein Gebäude mit drei Vollgeschossen reicht. Die Bebauungspläne können in der Regel in der Gemeinde beziehungsweise zuständigen Planungsamt eingesehen werden.

Fazit:
Der Wert eines Grundstücks hängt nicht nur von der Mikro- und Makrolage, also von den Faktoren Verkehrsanbindung, Nähe zu Schulen, Kindergärten, sozialen Einrichtungen etc. ab, sondern auch von den Möglichkeiten oder Beschränkungen der baulichen Nutzung. Grundsätzlich kann man sagen: je mehr Bruttogeschoßfläche auf einem Grundstück errichtet werden kann und welche Nutzungsart ein Bebauungsplan erlaubt, umso wertvoller kann ein Grundstück sein.